Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Löst du ein Darlehen mit festem Sollzins vor dem Ende der Zinsbindung ab, darf die Bank ihren Zinsschaden ersetzt verlangen. Diesen Ausgleich nennt man Vorfälligkeitsentschädigung, geregelt in § 490 BGB.
Typisch wird sie beim Verkauf der Immobilie fällig. Wirtschaftlich soll die Bank so stehen, als hättest du das Darlehen bis zum vereinbarten Ende weiterbedient.
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Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung kannst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen (§ 489 BGB). Auch nach Ablauf der Zinsbindung und bei variablen Darlehen entsteht keine Entschädigung.
Ein weiterer Fall ist eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder eine unvollständige Angabe zur Berechnung im Vertrag. Dann kann der Anspruch der Bank ganz entfallen.
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Banken nutzen meist die Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht ist die Entschädigung die Restschuld mal der Differenz aus Vertragszins und aktuellem Wiederanlagezins mal der Restlaufzeit, gedämpft um Tilgung und Barwert.
Bei 200.000 € Restschuld, 1,5 % Zinsdifferenz und fünf Jahren Restlaufzeit landet die Schätzung bei rund 12.750 €. Wichtig für Baufinanzierungen: Eine Deckelung auf 1 % gibt es hier nicht, die Obergrenze sind allein die Restzinsen bis zum Bindungsende.
Anleitung: So schätzt du deine Vorfälligkeitsentschädigung
Du brauchst deine Restschuld, deinen Vertragszins, den aktuellen Marktzins und die restliche Zinsbindung.
Mit diesen Schritten bekommst du eine Größenordnung.
- Trag deine aktuelle Restschuld ein.
- Setz deinen Vertragssollzins und den aktuellen Wiederanlagezins der Bank.
- Gib die restliche Dauer deiner Zinsbindung an.
- Lies die geschätzte Entschädigung ab, die Obergrenze sind die Restzinsen.
Wie senkst du die Vorfälligkeitsentschädigung?
Vereinbarte, aber ungenutzte Sondertilgungsrechte mindern die Entschädigung, weil die Bank eine niedrigere Restschuld unterstellen muss. Nutze sie also vor der Ablösung nicht komplett auf.
Am günstigsten ist Geduld: Ab dem elften Jahr nach Vollauszahlung entfällt die Entschädigung ganz. Die genaue Höhe berechnet am Ende nur deine Bank, dieser Rechner liefert eine Schätzung.
