Kredit & Finanzierung

Baufinanzierungsrechner

Uwe Lätsch
Uwe Lätsch
Finanzexperte bei Finanda · Aktualisiert am 25. September 2026

Anleitung: So funktioniert der Baufinanzierungsrechner

Der Baufinanzierungsrechner ermittelt deine Monatsrate, den Verlauf der Restschuld und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Du gibst Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung und die Zinsbindung ein. Aus Kaufpreis minus Eigenkapital ergibt sich dein Darlehen.

Die Rate berechnet sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung auf das Darlehen, geteilt durch zwölf. Diese Rate bleibt konstant, doch weil die Restschuld sinkt, verschiebt sich das Verhältnis mit jeder Zahlung von Zins zu Tilgung. Der Rechner markiert das Ende deiner Zinsbindung und weist die dann noch offene Restschuld aus, die du über eine Anschlussfinanzierung ablösen musst.

Über die weiteren Angaben rechnest du eine jährliche Sondertilgung ein und legst die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Makler auf den Finanzierungsbedarf.

  1. Trag Kaufpreis und dein Eigenkapital ein.
  2. Setz den Sollzins und die anfängliche Tilgung.
  3. Wähl die Zinsbindung in Jahren.
  4. Öffne die weiteren Angaben für Sondertilgung und Kaufnebenkosten.
  5. Lies Rate und Restschuld zum Ende der Zinsbindung ab.
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Beispiel: 400.000 € Kaufpreis mit 100.000 € Eigenkapital

Du kaufst für 400.000 € und bringst 100.000 € Eigenkapital mit, finanzierst also 300.000 €. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung liegt deine Rate bei rund 1.375 € im Monat.

Nach zehn Jahren Zinsbindung hast du einen Teil getilgt, es bleibt eine Restschuld von rund 228.000 €. Genau diesen Betrag finanzierst du dann neu, zu einem Zins, der heute noch nicht feststeht.

Erhöhst du die Tilgung auf 3 %, steigt deine Rate auf rund 1.625 €, dafür bist du deutlich schneller schuldenfrei.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung brauchst. Der Zins dafür steht heute noch nicht fest.

Deshalb markiert der Rechner das Ende der Zinsbindung im Chart und weist die Restschuld zu diesem Zeitpunkt aus. So siehst du, welcher Betrag später neu finanziert werden muss.

Uwe Lätsch
GESCHRIEBEN VON
Uwe Lätsch

Uwe Lätsch ist Gründer von Finanda und begleitet seit über 15 Jahren Menschen bei Geldthemen. Er schreibt über Altersvorsorge, ETFs, Versicherungen und den Alltag mit Finanzen, immer verständlich und ohne Verkaufsdruck.

Häufige Fragen

Als Faustregel solltest du die Kaufnebenkosten und idealerweise 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital tragen. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate.
Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %, bei niedrigen Zinsen eher 3 %, hält die Gesamtlaufzeit im Rahmen. Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir die Wirkung sofort.
Das ist der Darlehensbetrag, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss. Der Rechner weist ihn separat aus.
Der Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen ins Verhältnis zum Immobilienwert. Unter 60 % bekommst du meist den besten Zins, ab 80 % steigt der Aufschlag deutlich. Mehr Eigenkapital senkt den Auslauf und damit deinen Sollzins.
Eine lange Bindung über 15 oder 20 Jahre sichert dir den heutigen Zins und schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber einen kleinen Aufschlag. Nach zehn Jahren darfst du laut Gesetz ohnehin kostenfrei umschulden, was dir zusätzliche Freiheit gibt.
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